深圳小旅馆20个房间转让费12万相对不贵。以下是具体分析：
地理位置和经济状况：深圳作为中国的一线城市，经济发达，人口密集，商业活动频繁。在这样的背景下，小旅馆作为商业资产，其价值相对较高。20个房间的旅馆，即便规模不大，但在深圳这样的城市，其潜在的收入和利润是可观的，因此12万的转让费并不算高。
旅馆设施和维护状况：如果旅馆设施比较新且维护得比较好，转让费自然会相应提高。因为接手者可以节省大量的维修和更新费用，直接开始营业。反之，如果旅馆设施陈旧且维护不善，转让费则会降低。因此，在考虑转让费是否合理时，需要对旅馆的实际情况进行全面的了解和评估。
市场需求和竞争状况：如果深圳当地的旅馆市场需求旺盛，竞争激烈，那么转让费也会相应提高。因为接手者有机会通过提高价格或增加服务等方式获取更多利润。反之，如果市场需求不旺，竞争不激烈，转让费则会降低。因此，在考虑转让费是否合理时，需要对当地的市场状况进行深入的分析和研究。
综上所述，虽然12万的转让费相对不贵，但具体的转让费是否合理还需根据旅馆的实际情况、当地的市场状况以及接手者的经营策略等多个因素进行综合考虑。
